6강 I. 본점소재지 주의사항 (1)


업종구분 및 사업자등록증


부동산 건설업


본점



부동산 매매업


본점
과거에 가산디지털, 용인, 송도 등 소호사무실로 부동산매매업 사업자등록이 가능했으나 현재는 국세청에서 해당업종은 안받아줌, 그래서 안산 이런쪽으로 많이하는 추세
세법은 실질과세의 원칙에 따라 일을 자택에서 하면 자택주소지를 본점 주소지로 생각하여 중과하는 경우가 있으니 조심해야함



부동산 임대업


임대부동산 → 지점사업자 등록증 필요




임대업은 임대를 주는 장소가 업무장소 이므로 본점 이외에 지점사업자등록증이 필요함.


사업초기에는 임대용 부동산이 없으므로 개업시에는 매매업 또는 컨설팅업만 넣고 사업자등록증을 발급하여야 함


부동산매매계약 이후 계약서를 가지고 세무서에 방문하여 지점사업자로 임대업을 넣을 수 있음.


3번 단계에서 관리목적상 별도의 지점사업자를 신고하지 않고 사업자단위과세를 신청하여 본점사업자등록증 하나로 관리 가능 (이후 본점에 임대업 추가를 요청할 수 있음)


단, 사업자단위과세는 부가세법상 규정이므로 면세인 주택임대는 사업자단위과세가 나오지 않을 수 있음


면세인 주택임대는 세무상 보증금은 간주임대료를 계산하지 않고 임대료는 계산서 발급의무 제외 대상이므로 지점사업자를 내지 않아도 과태료가 없음.

(임차인이 보증금에 대해서 전세대출을 받는 경우 또는 임대인이 보증보험에 가입하기 위해서는 임대업이 들어가 있는 지점사업자를 발급받아야 함)




6에 따라 과태료가 없더라도 임대료 수입금액 및 양도차익은 본점에서 신고 해야함

5강 I. 본점소재지 주의사항 (1)

<aside> 💡 수도권과밀억제권역이란?



서울 및 수도권 대부분이 과밀억제권역임


서울특별시는 원칙적으로 전 지역이 과밀억제권역임. • 산업단지는 과밀억제권역이지만 설립시 중과세에서 제외되는 특혜가 있음.


가산디지털단지와 구로 디지털단지가 해당됨 : 업종 위험성 있음 </aside>






수도권법인이 수도권 부동산 취득시 취득세 중과


중과세 적용 요건

수도권 과밀억제권역 내에서 법인이 설립(지점설치, 대도시로의 전입등 포함) 될것
설립된 지 5년 내 일것
수도권 과밀억제권역 내에서 취득한 부동산 일것
중과세 배제업종에 해당되지 않을 것


중과세 적용 예외

수도권 과밀억제권역 밖에서 법인 설립
수도권 과밀억제권역 밖의 부동산 취득
임대주택법에 따라 준공공임대등록하고 주택임대




※ 아래의 경우도 중과세 적용 됨


폐업번인 - 법인 인수일 이전 1년 이내에 다시 사업자등록을 한 폐업법인
임원교체법인 - 법인인수일 이전 2년이상 사업실적이 없고, 인수일 전후 1년 이내에 인수법인 임원의 50% 이상을 교체한 법인



법인 취득세




주택

13.4%(지역불문)
예외 : 공시가격 1억 이하 주택 등


주택외 상가, 건물, 오피스텔 등

4.6%(수도권 과밀억제권역 법인 9.4%)


12% 중과 제외 주택 → 1~3%





지점 부동산 취득 중과세 기준

수도권 과밀억제권역

수도권 부동산 취득 - 중과(용도불문)
수도권 이외 부동산 취득 - 중과X


수도권 과밀억제권역 밖

수도권 부동산 취득 - 임대용 : 중과 X / 직접사용 : 중과
수도권 이외 부동산 취득 - 중과X

4강 I. 부동산 법인, 어떻게 설립 하나요?


부동산법인 설립 절차


상호


동일한 상호 금지 (인터넷등기소에서 검색 가능)



자본금



최저 자본금 폐지(보통 1천만원으로 설립)


부동산취득에 필요한 대출에 따라 은행에서 일정 자본금을 요구할 수 있음


(보통 대출금의 10~20%를 자본금으로 요구함.)





주주구성 및 감사선임


가족회사가 대부분(가족이외 공동투자도 많음)
추후 증여, 상속을 대비하여 초기에 자녀들의 지분을 조정
가수금으로 증여 문제 발생할 수 있음
은행에서 미성년자 주주의 지분율을 10% 이내로 제한할 수 있음



본점소재지(취득세 영향)


과밀억제권역에 본점 소재시 부동산 취득시 취득세 중과



업종


부동산 임대업
부동산 매매업

 

 

간주취득세 진짜 오랜만에 고려해보네요. 보통 부동산법인은 가족법인으로 운영되는 경우가 많은 것 같습니다. 가액이 너무 커진다면 가족 단위에서 넘어가서 외부인도 들어오는 경우가 있으니 사정이 달라질 수는 있겠습니다. 오히려 간주취득세는 가족이 운영할 때 한 번 딱 내고 나머지는 고려를 안 하니 실무자 입장에서는 편하지만,, 그래도 케이스별로 다 다뤄야 하니 공부를 해둬야겠습니다.

 

그 이후에는 추가 법인세를 배웠네요. 주택이 20퍼센트가 가산되는 것은 알았지만, 입주권이나 분양권은 이번에 추가된 것 같습니다. 하마터면 큰일날 뻔 했습니다. ㅎㅎ

 

강의를 많이 들어봤지만 이렇게 디테일한 강의는 처음 듣습니다. 부동산법인은 왜 하는 것인지 사실 초반에 열심히 설명은 해주셨지만 와닿지 않는 부분들도 꽤 많았습니다.

그런데 오히려 뒤로 갈 수록 부동산법인이 어떠한 메리트가 있는지 더 체감하는 것 같습니다. 

 

제 나름의 결론은 상가 매매를 하거나 가족법인을 운영하여 어느정도 규모가 있는 상가를 임대할 계획이라면 부동산법인으로 관리하는 것을 고려해도 좋을 것 같습니다. 

강의를 통해 배운 내용을 바탕으로 어떤 분들께 소개를 드리면 좋을지 다시 고려해봐야겠습니다. 하지만 생각보다 부동산임대하시는 분들의 지갑을 여는 일은 쉬운 일이 아니기에,, 만반의 준비도 해야겠습니다. 

3강 I. 취득세 없는 부동산 법인!



이외 부동산 법인 설립 장점


법인은 보유주식 수로 의결권을 행사하므로 부동산의 일부처분이 불가능하고, 투자자 중 일부가 사망등으로 변경되어도 의사결정에는 문제가 없음
일부 형제의 개인 사정에 따른 부동산의 처분을 방지할 수 있음
상속시 부동산이 아닌 주식을 상속 받으므로 취등록세가 없음
상속시 주식은 평가가치가 부동산보다 낮아서 상속세 절세효과가 큼.
개인명의조법인명의 이므로 법인자산은 개인 건강보험 재산금액에서 제외 및 직장가입자로 가입하여 건강보험료 절감 가능.
이월결손금 : 양도세는 당해연도만 공제 가능하지만 법인은 10년간 이월공제 가능.
법인은 주택에 대해 간주임대료 계산 안함.



임대보증금 등의 간주익금


법인의 자기자본에 대한 차입금의 비율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준을 초과하여 차입금을 보유하고 있는 내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(비영리내국법인은 제외한다)이 대통령령으로 정하는 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금,전세금 또는 이에 준하는 것을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 『법인세법, 제15조 제1항에 따른 익금에 가산한다



부동산법인 설립 이유



비교1 단기매매


단기매매시 법인세율이 양도세율보다 낮음
1년내 단기매매

양도세율 - 70%(주택,입주권), 50%(주택 외)
법인세율 - 9~24%





비교2 필요경비


법인의 비용처리 범위가 양도소득세에 비해 폭 넓음





비교3 납세기한


법인세는 양도세보다 기한이 늦음
납부시기

양도세 - 양도일이 속하는 말일로부터 2개월 이내
법인세 - 사업연도 종료일 이후 3개월이내

 
 
2강 I. 임대? 매매? 법인사업자 꿰뚫기🎯


개인 매매사업자

주택임대소득 연2천만원분리과세
85제곱미터 초과 주택 건물분 부가가치세
매매사업자 비교과세
단기매도시 기본세율 적용


개인 임대사업자

1세대1주택 비과세
장기보유특별공제
기본공제 연 250만원
다주택 중과세
임대는 종소세, 매매는 양도세


법인사업자

토지등 양도차익 추가법인세
85제곱미터 초과 주택 건물분 부가가치세
1주택 비과세 없음




Tip 보통 병원은 비용이 인건비 및 임차료인데 원장님이 건물을 사서 개원하실건데 개인 또는 법인 둘중에 어떤게 더 좋은지 여쭤보시면 비용관리 측면에서 법인이 더 좋다고 안내하기, 법인이면 계약서를 작성해서 비용처리 할 수 있음

#법인의 수익은 개인소득에 합산되지 않음

 

주말은 진짜 고비입니다.. 다른 분들은 어떠실지 모르겠지만 주말은 꼭 나가서 놀기를 원하는 저한테는 고비인시간이죠.. 그래도 꿋꿋이 잊지 않고 강의를 키긴 했습니다. 

 

법인을 하는 것이 무작정 이롭지는 않습니다. 신경 쓸 일도 많고 어찌보면 절세혜택이 드라마틱하다고 보기도 어렵습니다. 편리성까지 비용으로 생각한다면 더더욱이죠. 하지만 이 강의를 듣고나면 개인 부동산임대업보다는 법인으로 부동산임대업을 영위하는 것이 꽤 이롭겠다는 샌각이 듭니다.

 

한편으론 개인에서 법인으로 전환하는 것보다는 처음부터 법인을 세울 수 있도록 사람들한테 안내를 하면서 디태일한 자문까지 한다면 더할 나위 없는 마케팅 수단 중 하나가 되지 않나 싶습니다. 

조특법 특례가 이렇게 사용된다는 것을 알게되니 뭔가 감회가 새롭습니다. 

달달 외우기만 하던 조특법이 이렇게 쓰이는구나,, 싶달까요 (사실 조특법 특례는 정말 많이 사용되지만 매번 아 그게 조특법이야? 하는 경향성이 있습니다..ㅎ)

 

현물출자 전환이 가능했던 시절이 지났으니, 부동산 임대업을 영위하고 싶으신 분들은 사전적으로 법인을 검토해야할 필요가 있겠습니다.

보면서 저희 거래처 사장님들 법인으로 전환시킬까 했는데 생각보다 그건 초기 양도세, 취득세 부담이 커서 어려울 것 같고 추후 매입할 부동산에 대해서는 제안을 해봐야겠다는 생각이 들더군요.

 

살짝 어려우면서도 너무 귀에 쏙쏙 들어가는 강의라 재밌습니다. 

 

부동산 법인 아예 어떻게 업무가 진행되는지도 몰랐는데 정말 꿀팁이 우수수 나옵니다. 임대용 부동산은 지점 등기가 되지 않는다는 사실도 몰랐고, 그 경우에는 이사회회의록을 갖고 지점 사업자등록증을 낸다는 사실도 몰랐네요.. 요즘 느끼는 것이지만 이 업계는 더 오래 일할 수록 알아야할 지식들이 점점 더 쌓여가는 것 같습니다. 덮어 놓고 있으면 하던대로 하게되는데 그러면 실수도 잦고 차별화가 안 되니까 더 그렇구요. 그리고 세금이라는 것이 결국은 케이스 하나, 절차 하나 다 신경써야하는 것이니 더욱 그런 것 같습니다. ㅎㅎ

 

모두들 오늘도 화이팅입니다!

당황스럽게 왜 사진이 회전을 안 할까요,,? 

일단 글은 작성합니다. ㅎㅎ

 

주변에 부동산법인을 설립하시는 분들이 많았습니다.

실제로 고액의 자산가로 추정(?)되시는 분들이 그렇게 법인으로 운영을 하시던데 왜 그런지에 대한 이유가 명확하지 않았습니다.

 

그럼 이 기회에 법인으로 관리하는 이유를 확실히 깨닫고자 한 강의였는데, 결과는 대 만족입니다! 

 

부동산법인 설립 이유는 꽤나 다양하겠지만, 이번 강의를 듣고나니

내가 소유하는 부동산이 한 채가 아니라 여러채인 상가이고 자식들에게 물려줄 의사가 있다면 한 번 쯤은 법인으로 관리하는 것을 생각해보아야겠습니다. 

 

부동산 법인과 부동산 취득과 관련된 문의가 들어와서 와캠을 통해서 공부하게 됐습니다.
법인의 장단점을 구체적으로 알고 싶이서 공부했습니다.

주요 쟁점사항위주로 요약해서 공부했습니다.
 
일단 PDF 자료를 쭉 읽고 주요하게 공부할 내용의 강의를 듣는 방법으로 진행합니다.



PDF에 자료가 잘 정리되어있어서 필요한 내용을 목록화하기 좋았습니다.

규제와 혜택이 혼합되어있어 일반화할 수 없지만 고소득자의 세율을 점점 올리고 있는 현재 세재의 추세에서는 법인의 장점이 많아보이는 것이 사실입니다. 

 

주요 내용

- 부동산 법인의 장점 : 개인보다 소득세 측면에서 유리하다.

- 본점 소재지 주의사항 : 본점 - 지점 설치 // 소재지의 중과율에 주의 // 가산디지털단지, 송도, 용인 비상주 사무실의 부동산 매매법인등의 사업자등록증 발급 불가. 하지만 소호사무실이 아니면 가능

- 취등록세 비교 : 엑셀을 통해서 비교하는 서식을 만들어보면 이해가 쉬울 듯

- 부동산 계산기 활용

- 오피스텔 세금 : 설립취득과 처분시점을 잘 정리해야함

- 자금의 흐름

- 상속과 관련된 간주 취득세의 적용범위를 정확하게 확인

- 양도의 실질 계산을 비교하면서 법인의 장점을 이해

 

강의 활용

법인의 관리 측면을 확실하게 이해하고 개인과 비교해서 높은 관리비용, 정관 등 상법상의 이해 및 관리 등 꼼꼼하게 관리하면 개인보다 세재측면에서 유리하다. 특히 양도, 증여, 지분관계 등이 복잡하면 개인보다 유리할 수 있다. 다만, 세재의 장점 외의 여러가지 장단점을 직접 비교하면서 실무에 적용하는 연습이 필요할 것 같다.

관련된 내용을 복습하고 케이스 스터디를 모으고 적용해보는 방식으로 공부할 예정이다.

 

 

 



 

 

 

 

 

이번수업에선 법인부동산에 대한 종합부동산세에 대한 내용을 수강하였다. 
종합부동산세 경우 국세청에서 고지하는 세금이라 우리가 직접계산해본적이 없어서 

강의를 통해 종부세 개념과 세액계산 흐름을 알수 있게 되었고 

개인과 다르게 법인의 종부세는 공제금액이 없이 주택을 보유하면 그 공시지가에 세율을 곱하여 

부과된다. 그리고 6월1일 당시 취득한 부동산을 기준으로 부과되기때문에 5월31일에 매각하면 종부세 부과가 안되며, 6월2일에 매수해도 종부세가 부과되지 않는다. 

강의중 종합부동산세 계산해주셨는데 

실무에서 간혹 대표님들께서 종합부동산문의 주시면 잘 모른다고 대답하였는데

앞으로는 부동산계산기.com안내를 해드려서 미리 계산하실수 있도록 안내할수 있게 되었다.

부동산설립에 관한 내용을 설명해주시면서 
법인 지점의 의미와 부동산법인은 여러개이면서 본점에서 통합관리하기 위해 지점을 내지 않고(인적설비가 없다면 지점으로 보지 않음)도 

사업자 단위과세로 부가세신고 및 장부관리에 용이한 점도 강의내용에 언급이 되어있었다. 

오늘 새로 알게된 사실은 임대용부동산의 현물출자가 폐지되었다는점. 매수자 임대매매업 법인 75%취등록세 감면폐지(2020.8.12이후 취득분)

매매가액이 지급않고 미지급으로 남겨두면 특수관계자 인정이자 또는 증여세가 발행할수 있다는 점이다.

최근 거래처에서 임대용부동산 현물출자를 다른 컨설팅업체를 통해서 상담받으셨다했는데 잘 받으셨는지 걱정이 된다. 

역시 공부를 계속해야하는 업이다. 미리 알았다면 현물출자에 대해서 언급할수 있었을텐데 하는 생각도 드는 하루였다.

 

 

 

오늘들은 강의에서 배운점 정리


부동산법인 설립시 유의사항

-동일한 상호금지(인터넷등기소에서 검색가능)

-자본금-최저자본금은 폐지되었지만 부동산취득에 필요한 대출에 따라 은행에서 일정자본금을 요구할 수 있음(보통대출금의 10~20%를 자본금으로 요구함)- 법인설립전에 대표님께 대출받으실 은행에 자본금확인하시라 미리 말씀드리면 좋을꺼 같다

-주주구성- 가족회사가 대부분이나 가족이외의 공동투자도 많음

미성년자 주주의 지분율이 증여를 통해 높을수 있으나, 은행에서는 주주들의 신용도도 평가하기때문에 미성년자 주주의 지분율을 10%이내로 제한할 수 있음

 

 

신규업체중 부동산임대업 법인이 기장을 맡기게 되어 강의를 수강하게 되었다. 

또한 부동산임대업하면 기장시에 가장 쉽게 생각이 되는 업종이라 공부가 부족한거 같아서 강의 들으면서 

나의 부족한 점을 알게 될수 있지 않을까 하는 기대를 가지면서 듣고 있다.

오늘은 2강까지 뿐이 못들었는데 

 
부동산은 법인으로 관리해야하는 이유

부동산 매매시 매매차익에 대한 종합소득세율과 법인세율이 확실히 크게 차이가 나는 것을 


사례를 통해 계산을 해주시면서 세액차이를 알 수 있었고

건물주분들은 부동산임대소득뿐만 아니라 다른 사업소득이 있는 분들이 많기때문에 

임대수익과 사업소득이 합산됨으로 소득세부과가 크게 난다는 점을 볼수 있었다.

 

부동산임대를 시작하려는 사장님들과 상담시에도 도움이 될만한 이야기를 많이 해주셔서 

추후 활용할수 있을꺼 같다.



 

 
 

 

오늘 원래 집안일 예정이라 2개만 보려했는데 곧 완강이라 달렸습니다,,!


캬~! 너무 뿌듯합니다. 

 

제가 실무할때 가장 신경썼던 자본적지출 내용을 다뤄주셔서 너무 좋았고, 

국세청과 납세자와 소송에서 납세자가 이겼다는ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ즐거운 이야기까지!!

(이런거 은근 재밌지않나요??)

 

배액배상 이야기를 보고 궁금한 점도 많이 생겼고 확실히 이 내용들을 100%숙지한다면

부동산 법인 기장시 80%이상 수월할 것이라 판단됩니다. 

 

확실히 흥미있던 업종이라 너무 재밌었고 내용도 많이 준비해주셔서 너무 즐거웠던 강의였습니다!

후기는 블로그와 여기 둘다 남길 예정인데 블로그 후기 작성되면 다시 글 수정하러 오겠습니다,,!!





 

항해단 3일차부터 완강이라니,,! 기분이 좋습니다 ㅎㅎ

보통 작심삼일이라고 하죠? 그 마지막 3일이니 오늘은 적당히하고 내일 또 다시 첫날을 시작하는 마음이면 좋을 것 같습니다~

 

부동산 공부 7일차 입니다 ㅎㅎ

 

가지급금은 이자에 대해 문제가 있고, 가수금은 아무 문제 없다!!

까지만 알고 있었는데 왜 가수금은 문제가 없는지, 정말 아무 문제 없는건 아닌지 알게되어 꽤나 충격적인 강의였습니다.

 

알면 알수록 제가 몰랐던게 많았다는 사실에 놀랍네요.

(물론 상반기는 놀라움의 연속,,,,!!!)

 

아무래도 부동산 법인은 대부분 가족들의 증여로 이어지는 문제가 많으니 그 부분 함께 들었습니다. 

최근에 간주취득세 이슈가 있었는데 갑자기 오늘 배워서 너무 좋았어요

 

앤이 이해하는 간주취득세

 

법인이 취득했던 부동산이 있는데~

주식 양도로 과점주주가 된 주주가 있다면 그 부동산도 취득했다고 보고 비율만큼 과세한다는 내용입니다!

( 너무나 이중과세,, 그치만 이게 허용된다면 저라도 자녀들을 위해 부동산 샀다가 주식만 팔았을듯,,한,,,ㅎㅎ)

 

신기했던건 처음 A가 80%지분으로 늘어 80%만큼의 간주취득세를 냈었는데, 나중에 100%가 된다면 20%만큼만 내면 된다고 하네요.

어찌보면 당연한데 실무적으로 과점주주의 비율이 달라지는거까지 체크한적은 없었어서 등골이 오싹했습니다.

제 강의에서도 다뤘던 양도차익 추가과세!!!

자본적 지출까지만 반영되기때문에 세금이 나올수밖에 없는거 한번더 공부했고, 비사업용토지는 제가 제대로 알지 못했었는데 이번 강의로 어느정도 감이 잡혀서 뿌듯합니다ㅎㅎ

 

강의가 얼마 남이 않았다는게 너무 아쉽지만, 오늘 공부도 즐거웠습니다!

 


 

 

드디어 항해단 시작이군요! 게시판이 활발하니 많이 자극되어 좋습니다~




임대, 매매에 따른 과면세와 오피스텔 세금구조를 설명해주셨습니다. 

요새 오피스텔 구매하는 분들이 많아 문의가 가끔 와서 내용 알고 계시면 정말 좋을 것 같아요!
특히 지방세와 국세가 바라보는 오피스텔이 달라 주택외/주택을 구분하는 것도 중요하겠습니다. 



부동산 업종은 지방세가 역시 필수구나 생각 든 강의였고 궁금한게 점점 많아 생겼습니다.

배울수록 머리아픈 부동산이지만 다른 업종에 비해 명확하기때문에 제가 좋아하는 업종인데요 , 
빡세게 공부해보고 다음강의는 부가세를 보려고 합니다. 

하루 한 강의씩 공부하고 정리하는게 쉽지않은데 다같이 참여하니 괜찮겠다는 생각이 듭니다. 
다들 화이팅합시다~!

즐거운 일요일 강의를 와다다 들었습니다. 

강의 듣고 이해하고 정리하는 시간이 들어서 몇개 안들었는데 시간은 많이 걸렸네요.

사람마다 공부하는 방법이 다양하지만 저는 꼭 제 스타일대로 적고 정리해야 공부가 되더라구요~

(아마,, 공부머리의,,부족이지 않을까,,,,,)

 

1강 부동산법인 설립 _ 완

 

중간에 지점 이야기가 추가되어 정리했던 내용에 추가하다보니 자리가 모잘랐어욥,,!

(다른분들은 자리 넉넉하게 해두시길,,!)

 

지방세법은 우리가 건들지 않는 영역으로 생각하는 경우가 많은데 부동산은 지방세는 무시할 수 없더군요.

근데 가르쳐주는 사람은 없었어서 답답했는데 이번기회에 정말 많이 배울 수 있었습니다!

 

특히 부동산 법인에서 업종별로 본지점을 각각 생각해야해서 한번 배운걸로는 부족할 것 같아 여러번 보고있습니다.

 



 

메모한게 너무 많아서 부동산 설립만 한장으로 요약해봤습니다 :)

2강은 보유중에 발생하는 세금으로 가장 처음은 재산세,종부세를 알아봤습니다.

 

보통 종부세는 우리 영역이 아니다! 라고 하는데 내일부터는 어느정도 안내가 가능한 사람이 되었습니다,,!!

궁금하시다면 강의를 봐주세요~




이제 다음주부터 정말 항해단 시작이네요!

누군가 공부하는 방식이나 내용을 보며 서로 자극받아봅시다!